Bauträger-Investor (Bau von Wohnungen)

Entwicklungsgesetz

Wenn wir planen, eine Wohnung zu kaufen, fragen wir uns oft, wie das Geld, das wir auf das Konto des Bauträgers einzahlen, geschützt ist. Wie kann man den Bau im Falle eines Misserfolgs, finanzieller Probleme des Bauträgers oder eines Konkurses am besten absichern? Die Antwort finden wir im Bauträgergesetz, d. h. im Gesetz über den Schutz der Rechte des Käufers einer Wohneinheit. Im Folgenden beschreiben wir eine detaillierte Analyse dieses Gesetzes, das die Bauträgertätigkeit in Polen regelt. 

  • Was ist das Entwicklergesetz?
  • an wen es gerichtet ist
  • Änderungen des Gesetzes im Jahr 2021

Was ist das Entwicklungsgesetz?

Das Erschließungsgesetz regelt die Tätigkeit von Unternehmen, die Wohneinheiten und Einfamilienhäuser bauen.  

Mit dem Bauträgergesetz wurde eine Reihe von Änderungen eingeführt, die vor allem die Sicherheit der Gelder der Bauherren betreffen. Deren Zahlungen gehen zwingend auf ein Treuhandkonto für den Wohnungsbau, von dem der Bauträger sie erst erhält, nachdem die Bank den Baufortschritt überprüft hat.

Wer ist von dem Gesetz betroffen?

Das Erschließungsgesetz gilt für Unternehmer, die sich im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit verpflichten, eine Wohneinheit oder ein Einfamilienhaus, das Gegenstand eines Erschließungsvertrags ist, zu errichten und anschließend zu entlasten. Unabhängig davon, ob die Bauträgertätigkeit im Rahmen eines Unternehmens oder von Genossenschaften oder anderen Körperschaften ausgeübt wird, gilt das Bauträgergesetz für sie alle. Der Schutz des Gesetzes erstreckt sich auf alle natürlichen Personen, und die Verpflichtungen der Parteien eines Erschließungsvertrags sind in dem Gesetz streng geregelt.

Treuhandkonten

Wie unterscheidet sich ein Treuhandkonto von einem normalen Bankkonto des Bauträgers? Zunächst einmal dadurch, dass der Bauträger bis zum Abschluss der jeweiligen Bauphase (im Falle eines offenen Treuhandkontos) keinen direkten Zugriff auf die von den Kunden dort eingezahlten Gelder hatte.

Aus diesem Grund wurde die gesamte Investitionsaufgabe in mehrere Phasen unterteilt. Angefangen von der Fertigstellung der Fundamente bis hin zum offenen bzw. rohbaufertigen Zustand musste die gesamte Baumaßnahme in einzelne Abschnitte unterteilt werden. Der Kunde erhielt bei der Aushändigung eines der wichtigsten Dokumente für die erworbene Immobilie, nämlich des Prospekts, alle Informationen genau und detailliert. Außerdem wurde sein Zahlungsplan genau mit dem Fortschritt auf der Baustelle korreliert.

Darüber hinaus ist anzumerken, dass die Bank, bei der das offene Treuhandkonto des Bauunternehmers geführt wurde, den Fortschritt der Arbeiten nach Abschluss der einzelnen Bauabschnitte überprüfte. Und erst nach deren Genehmigung zahlte sie dem Unternehmer bestimmte Beträge aus, die genau von den Treuhandkonten freigegeben wurden.

Treuhandkonto

Wie funktioniert das genau und welche Arten von Wohngeldkonten gibt es?

Wie wir bereits herausgefunden haben, soll das Konto die Gelder der Erwerber von Wohnungen vor einem möglichen Konkurs des Bauträgers oder vorsätzlichen unlauteren Handlungen schützen. Wenn jedoch der Bau abgeschlossen ist und die Räumlichkeiten frei genutzt werden können, ist ein solcher Schutz nicht mehr erforderlich. 

Zu Beginn sei darauf hingewiesen, dass es zwei Arten von Treuhandkonten gibt. Diese sind offen, und geschlossen Treuhandkonten. 

Was bieten beide, worin unterscheiden sie sich, und welche Art von Konto ist für den Käufer am vorteilhaftesten?

Treuhandkonto eröffnen

Bei einem offenen Wohnbautreuhandkonto erhält der Bauträger für jede abgeschlossene Phase des Bauprojekts Geld von der Bank. Der Bauaufsichtsbeamte besucht die Baustelle immer nach der Fertigstellung einer bestimmten Investitionsphase. Stellt er fest, dass keine Mängel vorliegen, zahlt die Bank dem Bauträger die aufgelaufenen Käufergelder für einen bestimmten Bauabschnitt aus, und die so ausgezahlten Gelder können vom Bauträger nur zur Fertigstellung des Baus verwendet werden. 

Ein offenes Wohntreuhandkonto bietet im Vergleich zu einem geschlossenen Konto eine größere Chance auf einen positiven Abschluss des Bauprozesses. Der Bauträger kann Mittel verwenden, die während des Bauprozesses von einer vorher festgelegten Bank freigegeben werden. 

Geschlossenes Wohnbau-Treuhandkonto

Ein geschlossenes Wohntreuhandkonto unterscheidet sich von einem offenen Konto dadurch, dass der Bauträger die von den Käufern an ihn gezahlten Gelder buchstäblich "einfriert", bis das Eigentum an der Wohnung oder dem Einfamilienhaus übertragen wird. Dadurch ist der Bauträger gezwungen, eine gigantische finanzielle Verpflichtung einzugehen, um den Bau abzuschließen, ohne die auf dem Konto eines geschlossenen Wohntreuhandkontos angesammelten Mittel zu verwenden. 

Einrichtung eines Garantiefonds für Entwickler

Der Bauträger-Garantiefonds ist ein weiteres verbraucherfreundliches Instrument, das den Käufern einer Wohneinheit oder eines Einfamilienhauses mehr Sicherheit bietet. Bei dieser Einrichtung handelt es sich um eine Art Fonds, auf dessen Konto die Bauträger den Gegenwert von einem Prozent jeder Zahlung, die ein Kunde im Rahmen eines unterzeichneten Erschließungsvertrags leistet, auf ein offenes Treuhandkonto (oder im Rahmen der bereits erwähnten Reservierungsvereinbarung) überweisen. Dies soll eine zusätzliche Absicherung für die Erwerber im Falle finanzieller Schwierigkeiten des Bauträgers darstellen. Im Falle eines geschlossenen Wohntreuhandkontos beträgt der Wert der Kaution 0,1% seines Wertes.

Was den zusätzlichen Papierkram für den Kunden betrifft, so muss unter anderem der Prospekt erweitert werden 

Das Entwicklungsgesetz - Zusammenfassung

Das Bauträgergesetz ist ein Dokument, das vor mehr als einem Jahrzehnt zur Regulierung des Primärmarktes gedacht war. In dem Jahrzehnt, in dem es in Kraft war, hat es zugegebenermaßen seine Aufgabe perfekt erfüllt. Angesichts der sich verändernden Realitäten musste es jedoch geändert werden, was bereits im nächsten Jahr in Kraft treten wird. Obwohl sich die Art und Weise des Abschlusses von Erschließungsvereinbarungen selbst nicht ändern wird, werden die Änderungen vor allem die Erschließungsunternehmen betreffen. Die Kunden werden einen umfassenderen Schutz genießen, was zu einem noch größeren Vertrauen in die Bauträger führen dürfte.

Bau von Dienstleistungseinheiten mit Touristenunterkünften.

In Gewerbegebieten, in denen es oft kein natürliches Gewerbe gibt, lassen die Gemeinden bei der Verabschiedung ihres Bebauungsplans den Bau von Wohnblocks nicht zu. Stattdessen ist die Errichtung von Gebäuden mit "Beherbergungsbetrieben" erlaubt. Auf diese Weise kann die Gemeinde mit höheren Steuereinnahmen für ihren Haushalt rechnen. 

Der Steuersatz wird von der Gemeinde per Beschluss festgelegt, im Jahr 2023 beträgt die Steuer für Wohnräume 1,15 PLN pro m2 Nutzfläche, für Geschäftsräume 33,10 PLN.
z.B. in der Gemeinde Rewal wird der Tarif im Jahr 2024 für Betriebsräume 23,10 PLN betragen (der Tarif bleibt gegenüber 2018 unverändert), Daten von : https://rewal.pl/podatki-2024/

Die oben erwähnten Bestimmungen führen dazu, dass Bauträger Gebäude für Touristen- und Freizeitunterkünfte errichten. Anschließend trennen sie darin einzelne Einheiten ab (für die sie Grundbücher und Hypothekenregister anlegen) und verkaufen sie als Wohnungen, die sich auf den ersten Blick nicht von typischen Wohneinheiten unterscheiden. Denn es bleibt den Käufern überlassen, ob sie sie für eigene Zwecke (Wohnen oder Freizeit) nutzen oder an Touristen vermieten.

Was ist der Unterschied zwischen einer Gewerbeeinheit und einer typischen Wohneinheit?

Der Bruttopreis solcher Einheiten wird höher sein als der von normalen Wohnungen. Die Besteuerung erfolgt nicht mit 8 %VAT, sondern mit dem Mehrwertsteuersatz von 23%.

  1. Beim Kauf einer Immobilie "für geschäftliche Zwecke":
    • können wir eine Mehrwertsteuererstattung erhalten,
    • Wir besteuern Mieteinnahmen genauso wie andere Geschäftseinkünfte (d. h. in der Regel 19 % Einkommensteuer),
    • Die Einkünfte aus der Veräußerung der Räumlichkeiten werden ebenso besteuert wie andere Unternehmenseinkünfte (mit Ausnahme von Wohnräumen),
    • Wir kommen nicht in den Genuss einer Einkommenssteuerbefreiung für den Verkauf des Grundstücks, unabhängig davon, wie viel Zeit vergangen ist.
  1. Kauf einer Immobilie "von privat":
    • können wir auch eine Mehrwertsteuererstattung erhalten,
    • Die Mieteinnahmen werden nach den allgemeinen Regeln (Einkommensteuer 17/32%) oder einem Pauschalsatz von 8,5/12,5% besteuert - je nach Ihrer Wahl,
    • wir besteuern den Erlös aus dem Verkauf des Grundstücks mit der Einkommensteuer 19%, sofern der Verkauf innerhalb von 5 Jahren nach dem Ende des Jahres, in dem das Grundstück erworben wurde, erfolgt (und profitieren möglicherweise von einer Befreiung im Zusammenhang mit der Verwendung des Erlöses für eigene Wohnzwecke),
    • Wenn der Verkauf des Grundstücks nach den oben genannten 5 Jahren erfolgt, fallen keinerlei Steuereinnahmen an.

Es ist erwähnenswert, dass es überhaupt nicht notwendig ist, im Vorvertrag, im Entwicklungsvertrag oder im endgültigen Eigentumsübertragungsvertrag anzugeben, ob der Kauf im Zusammenhang mit unserer unternehmerischen Tätigkeit steht oder nicht. Bei der Mehrwertsteuer zählt nur der Name des Käufers, während bei der Einkommenssteuer der Steuerpflichtige selbst entscheidet, ob ein bestimmtes Anlagegut mit seinem Unternehmen in Verbindung steht (d.h. man kann Räumlichkeiten privat kaufen und sie dann in das Anlagevermögen eintragen). 

Es ist jedoch immer eine gute Idee, die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer in den Vertrag aufzunehmen, damit der Verkäufer sofort eine korrekte Rechnung ausstellen kann, die eine nahtlose Rückerstattung der Mehrwertsteuer ermöglicht. 

Wann können Sie mit einer Mehrwertsteuererstattung rechnen?

Nach erfolgreicher Prüfung wird die Erstattung auf das Bankkonto des Steuerpflichtigen überwiesen. Die Mehrwertsteuer wird in der Regel erstattet:

  • pünktlich 60 Tage ab der Einreichung des Antrags - wenn der Steuerpflichtige in dem Abrechnungszeitraum, auf den sich die Erstattung bezieht, eine steuerpflichtige Tätigkeit ausgeübt hat,
  • pünktlich 180 Tage - wenn der Steuerpflichtige während des Abrechnungszeitraums keine steuerpflichtigen Tätigkeiten ausgeübt hat.

Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit mit Ihnen - PM Entwicklung Patryk Cruz