Deweloper inwestor (budowa mieszkaniówki )
Ustawa deweloperska
Gdy planujemy zakup mieszkania często zastanawiamy się nad tym, w jaki sposób chronione są nasze środki, które wpłacamy na konto dewelopera. W jaki najlepszy sposób zabezpieczana jest budowa na wypadek niepowodzeń, kłopotów finansowych dewelopera, upadłości. Odpowiedź, odnajdziemy w ustawie deweloperskiej – czyli ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Szczegółową analizę tego aktu prawnego, który reguluje działalność deweloperską w Polsce, opisujemy poniżej.
- co to jest ustawa deweloperska
- kogo dotyczy
- zmiany w ustawie w 2021 roku
Co to ustawa deweloperska?
Ustawa deweloperska reguluje problematykę związaną z działalnością firm budujących lokale mieszkalne i domy jednorodzinne.
Ustawa deweloperska wprowadziła szereg zmian, przede wszystkim w zakresie zabezpieczenia środków należących do klientów. Ich wpłaty obligatoryjnie trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy, skąd deweloper otrzymuje je dopiero po sprawdzeniu zaawansowania budowy przez bank.
Kogo dotyczy ustawa?
Ustawa deweloperska obowiązuje przedsiębiorców, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zobowiązują się do wybudowania, a następnie bez obciążeniowego wyodrębnienia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej. Niezależnie zatem od tego, czy działalność deweloperska jest prowadzona w ramach spółki, czy też przez spółdzielnie lub inne podmioty – ustawa deweloperska obowiązuje wszystkie z nich. Ochroną z niej wynikającą objęte są wszystkie osoby fizyczne, a obowiązki stron umowy deweloperskiej są ściśle regulowane przez ustawę.
Rachunki powiernicze
Czym różni się rachunek powierniczy od standardowego rachunku bankowego dewelopera? Przede wszystkim tym, że deweloper nie miał bezpośredniego dostępu do zgromadzonych tam środków wpłaconych przez klientów, aż do momentu zakończenia odpowiedniego etapu budowy (w przypadku prowadzenia otwartego rachunku powierniczego).
Z tego też powodu, całe zadanie inwestycyjne było dzielone na kilka etapów. Począwszy od ukończenia fundamentów, poprzez stan surowy otwarty czy stan surowy zamknięty, całość prac budowlanych musiała być podzielona na poszczególne sekwencje. Klient, otrzymując jeden z najważniejszych dokumentów związanych z zakupionym lokalem, czyli prospekt informacyjny, dostawał wszystkie te informacje dokładnie i szczegółowo opisane. Co więcej, jego harmonogram wpłat był właśnie ściśle skorelowany z postępami na budowie.
Co więcej, należy zaznaczyć, że bank prowadzący otwarty rachunek powierniczy dewelopera, po zakończeniu każdego etapu budowy dokonywał weryfikacji postępów prac. I dopiero po ich zatwierdzeniu wypłacał przedsiębiorcy określone sumy, które były zwalniane właśnie z rachunków powierniczych.
Rachunek powierniczy
Jak dokładnie działa i jakie mamy rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych?
Rachunek jak już zdołaliśmy się dowiedzieć ma za zadanie zabezpieczyć środki nabywców lokali mieszkalnych przed ewentualną upadłością dewelopera, czy też intencjonalnego, nierzetelnego działania. Kiedy jednak budowa została ukończona i z lokali można swobodnie korzystać – taka ochrona nie jest już potrzebna.
Na wstępie należy zaznaczyć, że wyróżniamy dwa rodzaje rachunków powierniczych. Są to otwarte, oraz zamknięte rachunki powiernicze.
Co daje każdy z nich, jakie są między nimi różnice, a także jaki rodzaj rachunków jest najbardziej korzystny dla nabywcy?
Otwarty rachunek powierniczy
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy sprawia, że deweloper uzyskuje z banku środki za każdy, zakończony etap inwestycji deweloperskiej. Zawsze Inspektor Nadzoru Budowlanego udaje się na budowę po zakończeniu konkretnego etapu inwestycyjnego. Jeżeli stwierdzi, że nie ma żadnych uchybień, bank wypłaca deweloperowi zgromadzone środki nabywców za dany etap inwestycji, a wypłacone w ten sposób środki mogą służyć deweloperowi wyłącznie do realizacji budowy.
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy zapewnia większą, w porównaniu do zamkniętego, szansę na pozytywną finalizację procesu deweloperskiego. Deweloper może korzystać ze środków, które zwalnia określony wcześniej bank w trakcie procesu budowy.
Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy różni się od otwartego tym, że deweloper ma dosłownie „zamrożone” środki, które wpłacają na jego rzecz nabywcy, aż do momentu przeniesienia prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zmusza to dewelopera do gigantycznego zaangażowania finansowego, które pozwoli na ukończenie budowy bez korzystania ze środków, które są zgromadzone na koncie zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to kolejne prokonsumenckie narzędzie, dające większe bezpieczeństwo nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Instytucja ta będzie pewnego rodzaju funduszem, na koncie którego deweloperzy będą przelewać równowartość jednego procenta od każdej wpłaty, której dokona klient w ramach podpisanej umowy deweloperskiej na otwarty rachunek powierniczy (lub w ramach wcześniej wspomnianej umowy rezerwacyjnej). Ma to być dodatkowe zabezpieczenie nabywców w przypadku kłopotów finansowych dewelopera. W przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, wartość wpłaty wynosić będzie 0,1% jej wartości.
W kontekście dodatkowych formalności względem klienta, jedną z nich będzie konieczność rozszerzenia prospektu informacyjnego
Ustawa deweloperska – podsumowanie
Ustawa deweloperska jest dokumentem, który ponad dekadę temu miał na celu uregulowanie rynku pierwotnego. Przez dekadę jej obowiązywania trzeba przyznać, że spełniła swoją rolę doskonale. Mimo tego, wraz ze zmieniającymi się realami, potrzebna była jej nowelizacja, które wejdzie w życie już w przyszłym roku. Sam tryb zawierania umów deweloperskich co prawda nie ulegnie zmianie, aczkolwiek zmiany odczują przede wszystkim deweloperzy. Klienci zostaną objęci szerszą ochroną, co powinno przełożyć się na jeszcze wyższy poziom zaufania do deweloperów.
Budowa lokali usługowych o zakwaterowaniu turystycznym.
Na obszarach komercyjnych, gdzie często nie występuje naturalny przemysł, gminy uchwalając swój miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie pozwalają budować bloków mieszkalnych. Dozwolone jest natomiast stawianie budynków z „lokalami usługowymi o zakwaterowaniu turystycznym”. Dzięki temu gmina może liczyć na większe wpływy do budżetu z opodatkowania.
Stawkę ustala gmina na drodze uchwały, w 2023 roku dla lokalu mieszkalnego podatek ten wynosi 1,15 zł od m2 od powierzchni użytkowej, dla lokali usługowych 33,10 zł
np. w gminie Rewal, stawka w 2024 roku wyniesie za lokale usługowe; 23,10 zł , ( stawka zachowana bez zmian od 2018 roku) dane z : https://rewal.pl/podatki-2024/
Wspomniane wyżej zapisy powodują to, że deweloperzy budują budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego. Następnie wydzielają w nich samodzielne lokale (dla których zakładają księgi wieczyste) i sprzedają jako apartamenty, które na pierwszy rzut oka nie różnią się od typowych lokali mieszkalnych. To od nabywców zależy bowiem, czy zdecydują się na wykorzystywanie ich na własne cele (mieszkalne albo rekreacyjne), czy też będą je wynajmować turystom.
Czym się różni lokal usługowy od typowej mieszkaniówki?
Cena brutto takich lokali będzie wyższa niż zwykłych mieszkań. Opodatkowanie nie wyniesie 8 %VAT, tylko jest obciążona 23% stawką VAT.
- Kupując lokal „na firmę”:
- możemy otrzymać zwrot VAT,
- przychody z najmu opodatkowujemy tak samo, jak inne przychody z działalności (czyli zwykle 19-procentowym podatkiem dochodowym),
- przychód ze sprzedaży lokalu też opodatkowujemy tak samo, jak inne przychody z działalności gospodarczej (z wyjątkiem lokalu mieszkalnego),
- nie korzystamy ze zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedaży lokalu bez względu na upływ czasu.
- Kupując lokal „prywatnie”:
- też możemy otrzymać zwrot VAT,
- przychody z najmu opodatkowujemy na zasadach ogólnych (podatek dochodowy 17/32%) albo ryczałtem 8,5/12,5% – wedle wyboru,
- przychód ze sprzedaży lokalu opodatkowujemy podatkiem dochodowym 19%, o ile sprzedaż nastąpiła w okresie 5 lat od końca roku nabycia lokalu (i ewentualnie korzystamy ze zwolnienia w związku z przeznaczeniem przychodów na własne cele mieszkaniowe),
- jeżeli sprzedaż lokalu następuje po ww. 5 latach, to nie powstaje w ogóle przychód podatkowy.
Warto nadmienić, że w umowie przedwstępnej, deweloperskiej czy finalnej umowie przeniesienia własności nie trzeba wcale wskazywać, czy zakup jest dokonywany w związku z naszą działalnością gospodarczą, czy nie. W zakresie VAT liczy się bowiem wyłącznie imię i nazwisko kupującego, a w zakresie podatku dochodowego przesądza decyzja samego podatnika o związaniu danego środka trwałego z działalnością (czyli można kupić lokal prywatnie, a potem włączyć do ewidencji środków trwałych).
Zawsze warto natomiast podać do umowy NIP, tak by sprzedający od razu wystawił prawidłową fakturę umożliwiającą bezproblemowy zwrot VAT.
Kiedy można liczyć na zwrot VAT?
Po pomyślnej weryfikacji zwrot jest wypłacany na rachunek bankowy podatnika. Zwrot VAT następuje co do zasady:
- w terminie 60 dni od złożenia wniosku – jeżeli podatnik wykonał w okresie rozliczeniowym, którego dotyczy zwrot, jakąkolwiek czynność opodatkowaną,
- w terminie 180 dni – gdy podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym żadnej czynności opodatkowanej.