Developerský investor (výstavba bytů )
Zákon o rozvoji
Když plánujeme koupi bytu, často nás zajímá, jak jsou chráněny peníze, které platíme na účet developera. Jak nejlépe zabezpečit stavbu v případě neúspěchu, finančních problémů developera, úpadku. Odpověď najdeme v developerském zákoně - tedy v zákoně o ochraně práv nabyvatele bytové jednotky. Níže popisujeme podrobný rozbor tohoto právního předpisu, který upravuje developerskou činnost v Polsku.
- co je zákon o vývojářích
- koho se to týká
- změny zákona v roce 2021
Co je to zákon o vývoji?
Zákon o rozvoji upravuje činnost společností, které staví bytové jednotky a rodinné domy.
Zákon o rozvoji majetku zavedl řadu změn, především pokud jde o zabezpečení finančních prostředků klientů. Jejich platby povinně putují na svěřenecký účet pro bydlení, odkud je developer obdrží až poté, co banka zkontroluje průběh výstavby.
Koho se zákon týká?
Zákon o rozvoji se vztahuje na podnikatele, kteří se v rámci své podnikatelské činnosti zaváží postavit a následně odtěžit bytovou jednotku nebo rodinný dům, který je předmětem smlouvy o rozvoji. Tedy bez ohledu na to, zda je developerská činnost prováděna v rámci obchodní společnosti nebo družstvem či jinými subjekty - na všechny se vztahuje developerský zákon. Ochrana podle něj se vztahuje na všechny fyzické osoby a povinnosti stran developerské smlouvy jsou tímto zákonem přísně upraveny.
Svěřenecké účty
Jak se svěřenecký účet liší od standardního bankovního účtu vývojáře? Především v tom, že developer nemá přímý přístup k finančním prostředkům, které na něj klienti uložili, dokud není příslušná fáze výstavby dokončena (v případě otevřeného svěřeneckého účtu).
Z tohoto důvodu byl celý investiční úkol rozdělen do několika fází. Počínaje dokončením základů až po otevřený nebo hrubý a uzavřený stav bylo nutné rozdělit celé stavební práce do jednotlivých sekvencí. Klient při obdržení jednoho z nejdůležitějších dokumentů týkajících se kupované nemovitosti, tj. prospektu, dostal všechny tyto informace přesně a podrobně. Navíc byl jeho platební kalendář přesně provázán s postupem prací na stavbě.
Kromě toho je třeba poznamenat, že banka, která vede otevřený svěřenecký účet developera, ověřovala průběh prací po dokončení každé etapy výstavby. A teprve po jejich schválení vyplatila podnikateli určité částky, které byly uvolněny právě ze svěřeneckých účtů.
Svěřenecký účet
Jak přesně funguje a jaké typy svěřenských účtů pro bydlení máme k dispozici?
Jak se nám již podařilo zjistit, účet je určen k ochraně prostředků kupujících bytů před případným úpadkem developera nebo úmyslným nepoctivým jednáním. Jakmile je však stavba dokončena a prostory lze volně užívat - taková ochrana již není nutná.
Na úvod je třeba poznamenat, že existují dva typy svěřenských účtů. Jsou to otevřené, a uzavřeno svěřenecké účty.
Co každý z nich poskytuje, jaké jsou mezi nimi rozdíly a který typ účtu je pro kupujícího nejvýhodnější?
Otevření svěřeneckého účtu
V případě otevřeného svěřeneckého účtu pro bydlení obdrží developer od banky finanční prostředky za každou dokončenou etapu developerského projektu. Inspektor stavebního dozoru se na staveniště vydává vždy po dokončení konkrétní investiční etapy. Pokud zjistí, že nejsou žádné nedostatky, vyplatí banka developerovi kumulované prostředky kupujících za konkrétní etapu developerského projektu a takto vyplacené prostředky může developer použít pouze na dokončení stavby.
Otevřený depozitní účet pro bydlení poskytuje ve srovnání s uzavřeným účtem větší šanci na kladné dokončení procesu výstavby. Developer může v průběhu výstavby využít prostředky, které uvolní předem určená banka.
Uzavřený svěřenecký účet pro bydlení
Uzavřený vázaný účet pro bydlení se od otevřeného účtu liší tím, že developer má finanční prostředky, které mu kupující zaplatí, doslova "zmrazené" až do doby, kdy dojde k převodu vlastnictví bytového nebo rodinného domu. To nutí developera přijmout gigantický finanční závazek na dokončení stavby, aniž by použil prostředky, které jsou na účtu uzavřeného vázaného účtu pro bydlení nashromážděny.
Zřízení Záručního fondu pro stavebníky
Dalším nástrojem ve prospěch spotřebitelů je Garanční fond developerů, který poskytuje větší jistotu kupujícím bytové jednotky nebo rodinného domu. Tento institut bude představovat jakýsi fond, na jehož účet budou developeři převádět ekvivalent jednoho procenta z každé platby provedené zákazníkem na základě podepsané developerské smlouvy na otevřený svěřenecký účet (nebo na základě již zmíněné rezervační smlouvy). Má to být dodatečná pojistka pro kupující v případě finančních potíží developera. V případě uzavřeného svěřeneckého účtu pro bydlení bude hodnota vkladu činit 0,1% jeho hodnoty.
Pokud jde o další papírování pro klienta, jedním z nich bude nutnost rozšířit prospekt.
Zákon o rozvoji - shrnutí
Developerský zákon je dokument, který měl před více než deseti lety regulovat primární trh. Za deset let jeho platnosti je třeba uznat, že svou úlohu splnil dokonale. Nicméně s měnící se realitou bylo třeba jej novelizovat, což vstoupí v platnost již v příštím roce. Ačkoli samotný způsob uzavírání developerských smluv se nezmění, změny se dotknou především developerů. Na zákazníky se bude vztahovat širší ochrana, což by se mělo projevit v ještě větší důvěře v developery.
Výstavba jednotek služeb s turistickým ubytováním.
V komerčních oblastech, kde často není žádný přirozený průmysl, obce při přijímání územního plánu nepovolují výstavbu bytových domů. Namísto toho je povoleno stavět budovy s "ubytovacími jednotkami pro turisty". Tímto způsobem může obec počítat s vyššími daňovými příjmy do svého rozpočtu.
Sazbu stanovuje obec usnesením, v roce 2023 činí daň pro obytné prostory 1,15 PLN za m2 podlahové plochy, pro komerční prostory 33,10 PLN.
Např. v obci Rewal bude sazba v roce 2024 pro provozovny služeb; 23,10 PLN , ( sazba zůstala zachována beze změny z roku 2018) údaje z : https://rewal.pl/podatki-2024/
Výše uvedená ustanovení vedou k tomu, že developeři staví budovy pro turistické a rekreační ubytování. V nich pak oddělují samostatné jednotky (pro které zakládají pozemkové a hypoteční knihy) a prodávají je jako byty, které se na první pohled neliší od typických bytových jednotek. Je totiž na kupujících, aby se rozhodli, zda je budou využívat pro vlastní účely (bydlení nebo rekreace), nebo je budou pronajímat turistům.
Jaký je rozdíl mezi komerční jednotkou a typickou obytnou jednotkou?
Hrubá cena těchto jednotek bude vyšší než cena běžných bytů. Zdanění nebude 8 %VAT, ale bude účtováno v sazbě 23% DPH.
- Při koupi nemovitosti "za účelem podnikání":
- můžeme získat zpět DPH,
- Příjmy z pronájmu zdaňujeme stejně jako ostatní příjmy z podnikání (tj. obvykle 19% daní z příjmu),
- příjmy z prodeje prostor se rovněž zdaňují stejně jako ostatní příjmy z podnikání (s výjimkou obytných prostor),
- při prodeji prostor nevyužíváme osvobození od daně z příjmu bez ohledu na plynutí času.
- Koupě nemovitosti "v soukromí":
- můžeme také získat zpět DPH,
- Příjmy z pronájmu se zdaňují podle obecných pravidel (daň z příjmu 17/32%) nebo paušální sazbou 8,5/12,5% - podle vaší volby,
- zdaňujeme příjmy z prodeje prostor daní z příjmů 19%, pokud k prodeji došlo do 5 let od konce roku, ve kterém byly prostory pořízeny (a případně využíváme osvobození v souvislosti s použitím příjmů pro vlastní bytové účely),
- pokud dojde k prodeji prostor po uplynutí výše uvedených 5 let, nevzniká žádný daňový příjem.
Stojí za zmínku, že v předběžné, rozvojové nebo konečné smlouvě o převodu vlastnictví není vůbec nutné uvádět, zda se koupě uskutečňuje v souvislosti s naší podnikatelskou činností, či nikoli. U DPH záleží pouze na jménu kupujícího, zatímco u daně z příjmů rozhoduje o tom, zda daný dlouhodobý majetek souvisí s jeho podnikáním, samotný poplatník (tj. lze koupit prostory soukromě a pak je zařadit do evidence dlouhodobého majetku).
Vždy je však dobré uvést ve smlouvě IČ DPH, aby prodávající okamžitě vystavil správnou fakturu, která umožní bezproblémové vrácení DPH.
Kdy můžete počítat s vrácením DPH?
Po úspěšném ověření je vratka vyplacena na bankovní účet poplatníka. DPH se zpravidla vrací:
- včas 60 dní od podání žádosti - pokud poplatník v účetním období, ke kterému se vrácení daně vztahuje, uskutečnil jakoukoli zdanitelnou činnost,
- včas 180 dní - pokud poplatník v účetním období neuskutečnil žádnou zdanitelnou činnost.
Czech 
Polish 
English 
German